Купить недвижимость в Швейцарии

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцами

ПРИМЕЧАНИЕ

Представленная ниже информация носит исключительно информационный характер и она не должна рассматриваться как дословная передача швейцарского законодательства. Данная информация не дает и не заменят профессиональную юридическую консультацию, которую мы рекомендуем получить нашим читателем перед покупкой недвижимости в Швейцарии или оформлению здесь вида на жительства. Мы надеемся, что информация представленная на этой странице является актуальной, правильной и четко выраженной, однако ни автор, ни издатель не несут никакой ответственности за какие-либо результаты действий, предпринятых на основе этого контента, или за любые убытки, которые могут возникнуть в результате использования этой информации. Мы также не несем ответственности за какие-либо ошибки или упущения. Все содержимое этой страницы может быть изменено или полностью удалено в любое время без всякого уведомления. Если вы собираетесь купить недвижимость в Швейцарии, кантоне Тичино, обращаться к нам, и мы посоветуем вам местного юриста или налогового консультанта.

Швейцария – одна из самых привлекательных стран в Европе как для постоянного проживания, так и для временного отдыха. Политическая и экономическая стабильность; высокий уровень жизни и безопасности; развитые банковская и финансовая системы, сферы образования, медицины и транспорта; налоговые преимущества и, конечно же, наикрасивейшая природа, - все это делает Швейцарию настоящим раем. Поэтому многие иностранцы задумывается о приобретении здесь недвижимости, как для личного использования, так и для инвестирования. Однако получить здесь вид на жительство или просто купить недвижимость иностранным гражданам совсем не просто, особенно иностранным гражданам вне стран Европейского Союза (ЕС) и ЕАСТ (Европейской Ассоциации Свободной Торговли).

1.Какой тип недвижимости может приобрести иностранец в Швейцарии и какие ограничения существуют?

Чтобы определить, имеете ли вы право на покупку недвижимости в Швейцарии, вы должны принять во внимание:

(1) страна вашего гражданства (из стран членов ЕС / ЕАСТ или нет);
(2) если у вас есть вид на жительство в Швейцарии (B, C, G или L) или нет;
(3) какой тип недвижимости вы собираетесь приобрести (жилая недвижимость как основное место жительства, жилая недвижимость для каникул, жилая недвижимость для инвестиций или коммерческая / промышленная недвижимость).

Приобретение жилой недвижимости для постоянного проживания разрешена только иностранцам, имеющим швейцарский вид на жительство категории “В” или “С”. Граждане из стран ЕС и ЕАСТ, имеющие швейцарский вид на жительство категории “В” или “С”, а также граждане других стран, имеющие вид на жительство “С”, имеют в отношении покупки недвижимости в стране те же права, что и граждане Швейцарии.

Приобретение жилой недвижимости для каникул не требует получения швейцарского вида на жительства, однако иностранец должен сперва получить предварительное разрешение от местных властей на покупку этой недвижимости (разрешение «LAFE» в Кантоне Тичино). Кроме того, существует определенная квота таких разрешений для зарубежных покупателей и ряд ограничений, которые будут рассмотрены ниже.

Приобретение жилой недвижимости для инвестиций разрешена только иностранцам, имеющим швейцарский вид на жительство категории “С”.

Приобретение коммерческой или промышленной недвижимости разрешено без каких-либо ограничений и не требует от иностранцев ни предварительного разрешения на покупку «LAFE», ни ВНЖ в Швейцарии.

В некоторых случаях швейцарское или иностранное юридическое лицо может быть использовано в качестве законного собственника имущества, однако бенефециар (фактический владелец) должен иметь ВНЖ категории «B» или «C».

Покупка через траст или фонд также возможна при условии, что фактический владелец недвижимости имеет право на владение недвижимостью в Швейцарии.

Обращаем внимание, что:

Покупка недвижимости в Швейцарии не дает права иностранному гражданину на получение вида на жительство в стране.
Таким образом, возможны следующие варианты приобретения недвижимости в Швейцарии:

Запрещено Покупка жилой недвижимости под основное место жительства, иностранцем без швейцарского вида на жительства
Необходимо разрешение на покупку ”LAFE” Покупка жилой недвижимости для каникул всем иностранцем без швейцарского вида на жительство, а также гражданином вне ЕС / ЕАСТ c видом на жительство “B” и “L”
Одна недвижимость под основное место жительства Покупка жилой недвижимости гражданином вне ЕС / ЕАСТ, имеющим вид на жительство “B”
Нет ограничений Покупка жилой недвижимости гражданином из стран ЕС / ЕАСТ, имеющим вид на жительство “B” или “C”
Нет ограничений Покупка жилой недвижимости гражданином вне стран ЕС / ЕАСТ с видом на жительство “C”)
Нет ограничений Коммерческая недвижимость

2. Каковы условия и ограничения при покупке жилья для каникул в Швейцарии?

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранными гражданами ограничена «Федеральным законом о приобретении недвижимости лицами из-за границы», также именуемым как «Лекс Коллер» (изначально назывался «Лекс Фридрих»). Помимо федерального закона существуют также некоторые кантональные и коммунальные законодательные акты, которые могут устанавливать дополнительные ограничения на покупку недвижимости лицами из-за границы. В Кантоне Тичино это кантональный закон «LAFE», который действует в соответствии с Федеральным законом о приобретении недвижимости иностранцами.

Следующие лица считаются «иностранцами»:
  • иностранцы, проживающие за границей;
  • иностранцы, проживающие в Швейцарии, не являющиеся гражданами государств-членов ни Европейского союза (ЕС), ни Европейской ассоциации свободной торговли (ЕАСТ), и не имеющие швейцарского ВНЖ типа C (постоянный вид на жительство)
Таким образом, следующие лица не подпадают под действие закона «Лекс Коллер»:
  • швейцарские граждане, проживающие в Швейцарии или за рубежом, в том числе имеющие двойное гражданство;
  • граждане государств-членов ЕС или ЕАСТ, которые юридически и фактически проживают в Швейцария, имеющие ВНЖ типа «B» (временный вид на жительство), «С» (постоянный вид на жительство) или «L» (краткосрочный вид на жительство);
  • граждане других стран, проживающие в Швейцарии и имеющие вид на жительство категории «С»
Закон «Лекс Коллер» предусматривает следующие условия для приобретения жилья иностранцами:
  • Обязательно получение разрешения на покупку. Иностранному гражданину для приобретения недвижимости в Швейцарии необходимо получить сперва специальное разрешение на покупку этой недвижимости от соответствующих кантональных органов. Процедура по получению разрешения «LAFE» довольно сложная, поэтому рекомендуется обратиться к местному адвокату. В целом, для завершения процесса утверждения «LAFE» может потребоваться до нескольких месяцев. Стоит отметить, что некоторые объекты недвижимости продаются уже с готовым разрешениями на покупку. В этом случае получать повторно разрешение не нужно.
  • Приобретаемой жилье - только для каникул. Недвижимость приобретается только в качестве временного жилья для каникул. Владелец или его семья могут пребывать в своем доме / квартире не более 6 месяцев в году с максимальным непрерывным пребыванием на протяжении 3-х месяцев. Если иностранец хочет оставаться в стране сроком более 90 дней (3 месяца), он должен получить вид на жительство в Швейцарии, даже если он является гражданином стран ЕС / ЕАСТ.
  • Ограничение по месторасположению. Для получения разрешения на покупку недвижимость должна быть расположена только в определенных туристических районах в следующих кантонах: Аппенцелль Ауссерроден, Берн, Фрибург, Гларус, Граубюнден, Юра, Люцерн, Невшатель, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Шаффхаузен (только для обслуживаемых квартир), Швиц , Тичино, Ури, Во и Вале. Например, в кантонах Цюрих и Женева вообще запрещена покупка домов для каникул.
  • Наличие ежегодной квоты на разрешения. Не должна превышаться ежегодная квота разрешений в каждом кантоне. Ежегодно во всей Швейцарии выделяется для иностранцев 1 500 квот, которые потом распределяются между кантонами. Если определенная квота превышена, иностранец должен дожидаться разрешения в следующем году.
  • Ограничение по площади. Жилая площадь не должна приобретаемой недвижимости превышать 200 кв.м. (включая кухню, холл, ванную комнату, закрытый бассейн, сауну и комнату для хобби, но без подвала, балкона, лестницы и чердака), (иногда может быть одобрена площадь до 250 кв. м.). Площадь земельного участка не должна превышать 1000 кв. м. (иногда может быть одобрена площадь до 1500 кв. м.)
  • Один объект недвижимости на одну семью. Нерезидент может купить только один объект недвижимости на семью. Под семьёй подразумевается супруг и супруга и/или дети до 18 лет. В возрасте старше 20 лет сын или дочь владельца может приобрести одно жилье на свое имя, при условии, что он/она может доказать свою финансовую независимость.
  • Жилье – только для личного использования. Запрещается сдавать в аренду жильё с долгосрочными контрактами (т.е. на ежегодной основе). Разрешается только периодически на короткие сроки. Владелец должен лично проживать в приобретенном имуществе, как минимум 2 недели в году в течение туристического периода. В Тичино это с апреля по октябрь.
  • Запрет на перепродажу жилья в течение 5 лет. Запрещается перепродавать недвижимость в течение первых 5 лет владения.
  • Запрет на изменение планировки. Запрещается вносить какие-либо изменения в планировку дома / квартиры без предварительного разрешения от соответствующего органа.
  • Строительство в течение 2-х лет. В случае покупки участка земли / земли с проектом на строительство необходимо в течение двух лет начать строительство без значительных модификаций планировки.

3. Можно ли получить кредит на приобретение недвижимости в Швейцарии?

Как правило, швейцарские банки предоставляют ипотечные кредиты в размере до 80% от рыночной стоимости недвижимости на основе их собственной оценки. Для элитной недвижимости и жилья для каникул обычно доступно ипотечное финансирование до 60%. Текущие процентные ставки установлены приблизительно в 2,5% на 5 лет и в 3,9% на 10 лет. Ипотечные кредиты Flexi начинаются с 2,5%.

Мы можем предоставить вам дополнительную информацию по ипотеке, представив вас местному эксперту по финансированию.

4. Как проходит процедура приобретения недвижимости в Швейцарии?

Процедура покупки недвижимости в Швейцарии осуществляется в несколько этапов и как правило занимает в среднем от 3-х до 6-ти месяцев.

1. Выбор объекта.  Продолжительность данного этапа зависит непосредственно от самого покупателя (на сколько быстро он принимает решение) и от наличия подходящих объектов на рынке недвижимости.

2. Получение ипотеки (если необходимо).
Прежде чем сделать предложение продавцу о покупке, необходимо проконсультироваться с банками и убедиться, что вы можете получить необходимое финансирование. У крупных банков, таких как UBS и Credit Suisse, обычно есть сотрудники, говорящие на английском и часто даже на русском языке.

3. Выбор нотариуса.
После того, как покупатель выбрал недвижимость для покупки, необходимо назначить официального швейцарского нотариуса, который будет действовать от имени покупателя и продавца для завершения сделки.

4. Подписание договора о намерениях и резервирование объекта. 
Подписывается договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, в случае если требуется получение разрешения «LAFE» или швейцарский вид на жительство. Обычно согласованный депозит или резервационный взнос перечисляется на доверительный счет нотариуса или продавца. Этот договор письменно закрепляет условия предстоящей сделки, устанавливает сроки и штрафные санкции, а также включает условия оплаты.

5. Подача заявление на разрешение на покупку «LAFE» либо на получение вида на жительство в Швейцарии (если необходимо).
а) В случае, если иностранец покупает в Швейцарии жильё для каникул, нотариус должен открыть процедуру «LAFE» для получения разрешения от Кантона на покупку этого конкретного объекта недвижимости. Стоит отметить, что некоторые объекты продаются уже с полученным разрешением на покупку. В этом случае получать новое разрешение не нужно.
б) В случае, если иностранец без вида на жительства в Швейцарии хочет иммигрировать в Швейцарию и купить здесь жильё для постоянного места жительства, ему в первую очередь необходимо получить вид на жительство в Швейцарии категории «B» . Получение ВНЖ в Швейцарии может составить от 8-12 недель. (Подробности о том как получить ВНЖ в Швейцарии читайте на странице Получение ВНЖ В Швейцарии.

6. Завершение оформления ипотечного кредита (если необходимо).

7. Подписание договора купли-продажи.
После получения разрешения на покупку «LAFE» или швейцарского вида на жительство покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

8. Перечисление остатка денежных средств за приобретаемую недвижимость на счет Нотариуса.

9. Регистрация сделки в земельном реестре.
Как только Нотариус получает 100% оплату стоимости недвижимости, он регистрирует акт продажи в Земельном реестре.

10. Перечисление денежных средств продавцу. Нотариус перечисляет деньги Продавцу.

5. Каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости в Швейцарии?

При приобретении недвижимости в Швейцарии дополнительные расходы варьируются в зависимости от Кантона. Например, в Тичино общие дополнительные расходы составляют 2% от общей стоимости сделки, тогда как в Кантонах Во - 5%, а в Вале - 2,5%. Эти расходы включают в себя:

  • Нотариальные расходы: около 0,1-1 %.
  • Пошлина за регистрацию права собственности в земельном реестре: около 1-1,5 %
  • Налог на передачу прав собственности: около 0–3,3 %

Обычно покупатель уплачивает этот налог, но в некоторых кантонах налог уплачивается наполовину обеими сторонами. Налог на передачу прав собственности варьируется от 0 до 4% в зависимости от кантона. Например, в кантоне Люцерн налог составляет 1,5%, в кантонах Берн и Вале – 1,8% от стоимости недвижимости. Кантон Швиц не взимает налог на передачу права собственности. Кантоны Цюрих, Ури, Гларус, Цуг, Шаффхаузен и Ааргау не имеют фактического налога на собственность.

После того как договор зарегистрируют, а в реестр внесут запись о новом владельце объекта недвижимости, покупатель официально становится собственником жилья.

6. Каковы ежегодные налоги на недвижимость в Швейцарии и расходы на ее содержание?

В Швейцарии владельцы недвижимости для отдыха облагаются ежегодными налогами. В целом налоги составляют около 1,3% от цены покупки недвижимости в год. Эта цифра составлена из нескольких небольших налогов, включая земельный налог, налог на туристов и налоги на имущество. Также включается налог на оценочный арендный доход от собственности независимо от того, сдается ли ли собственность фактически в аренду арендована в течение года или год.

Также существует ежегодные траты на содержание объекта недвижимости, которые составляют примерно 70-80 CHF за 1 кв. м.

При покупке квартиры в Щвейцарии покупатель приобретает долю в Propriete Par Etage (PPE), что означает совместное владение. Общие годовые расходы жилого дома распределяются между отдельными собственниками квартир, пропорциональными размеру каждой квартиры. Примерно, годовые эксплуатационные расходы квартиры составляют около 0,8-1 % от цены покупки недвижимости.

Обычно эти расходы включают:
  • Оплата сторожа / консьержа / охраные
  • Обслуживание / уборка здания
  • Вода / газ / электричество и отопление
  • Садоводство и содержание дорог
  • Административные сборы и различные расходы
  • Выделение фонда реконструкции здания