Comprare proprietà in Svizzera

Acquisto di immobili in Svizzera da stranieri

Quadro generale

La Svizzera è un invitante paese per vivere e acquistare beni immobili, i motivi sono diversi: stabilità politica, legale ed economica; natura; qualità della vita e sicurezza; istruzione superiore; strutture mediche eccellenti; vantaggi fiscali etc. E’ considerata un luogo privilegiato per la residenza permanente così come per le vacanze, le attività commerciali e gli investimenti.
La guida informativa sotto riassume le questioni più importanti per quanto riguarda l’acquisto di immobili in Svizzera dagli stranieri. Non cerca di dare o sostituire la consulenza legale, che il potenziale acquirente dovrebbe ottenere prima di concludere l’acquisto di una proprietà.
Se avete intenzione di acquistare un immobile in Ticino, Svizzera, non esitate a contattarci vi presenteremo un avvocato del posto, un consulente fiscale, un consulente bancario o finanziario.
Prima di tutto, va rilevato che l’acquisto di beni immobili in Svizzera dagli stranieri è limitata e strettamente regolata dalla legge. Al fine di definire, se si ha diritto di acquistare un immobile in Svizzera si dovrebbe prendere in considerazione:
  1. (1) Se si possiede o no il permesso di soggiorno (B, C, G o L);
  2. (1) Il paese di provenienza (cittadini EU/EFTA o no);
  3. (1) Lo scopo di utilizzo del bene immobile (residenza principale, casa vacanze o immobile per uso commerciale/industriale).
Se si desidera acquistare un immobile residenziale in Svizzera come residenza principale e l’intenzione è di rimanervi in modo permanente per più di 90 giorni (3 mesi) è necessario un permesso di soggiorno (B o C) anche se si è cittadini EU/EFTA. Si deve avere il domicilio in Svizzera e pagare le tasse svizzere.
Gli stranieri senza permesso di soggiorno B o C possono acquistare solo una casa vacanza (previa autorizzazione LAFE) o un immobile commerciale/industriale.
Va inoltre notato, che la proprietà di un immobile in Svizzera non dà diritto al cittadino straniero di ottenere il permesso di soggiorno.
In alcuni casi, i diritti di proprietà attraverso legali svizzeri o stranieri o fiduciaria si ottengono, ma sono soggetti a norme particolari.

1. Tipi di permesso di soggiorno

Permesso B (permesso di soggiorno temporaneo) – permesso di soggiorno in Svizzera per un anno, che può essere rinnovato (cittadini EU/EFTA: valido 5 anni). Con questo permesso si può acquistare un immobile residenziale come luogo residenza primaria.
Permesso C (permesso di soggiorno) – si garantiscono pieni diritti di residenza in Svizzera, che si ottengono dopo 5 o 10 anni, a seconda della propria nazionalità. Con questo permesso è possibile cambiare datore di lavoro e posti di lavoro come si desidera, diventare autonomi, vivere ovunque si voglia e comprare proprietà quante se ne desiderino.
Permesso L (permesso di soggiorno di breve durata) – valido fino un anno, può essere rinnovato entro 24 mesi. Di solito è legato ad un lavoro specifico/società, e non si ottiene automaticamente un nuovo permesso cambiando lavoro. I cittadini EU/EFTA con permesso L e domicilio in Svizzera possono comprare una residenza secondaria.
Permesso G (permesso per transfrontalieri) – questo permesso è per chi lavora in Svizzera ma vive in un altro paese. Questo permesso è annuale e può essere rinnovato ogni anno. Esso non garantisce alcun diritto residenziale e non può essere convertito in permesso residenziale. I cittadini EU/ EFTA con permesso G possono acquistare una residenza secondaria entro l’area del loro lavoro in Svizzera senza autorizzazione.
Altri permessi di soggiorno: Permesso Ci (per i parenti dei lavoratori di organizzazioni intergovernative/ ambasciate straniere); F (per stranieri ammessi provvisoriamente – persone al quale è stato ordinato il rientro nel loro paese di origine ma non possono lasciare la Svizzera per qualche ragione); N (permesso per i richiedenti asilo); S (persona bisognosa di protezione).

2. Acquisto di immobili in Svizzera da stranieri come residenza principale

I cittadini EU/ EFTA domiciliati in Svizzera con permesso B, C o L e i cittadini non EU/ EFTA domiciliati in Svizzera con permesso C possono liberamente acquistare beni immobili senza restrizioni (più di un immobile di qualsiasi tipo).
I cittadini non EU/ EFTA con permesso B possono acquistare un immobile residenziale come residenza primaria nel loro attuale luogo di domicilio. Può anche essere un terreno edificabile, ma con l’obbligo di costruire l’edificio entro un anno dall’acquisto. La proprietà deve essere acquistata dall’acquirente a proprio nome e deve lui stesso occupare l’abitazione, e non può essere locata nemmeno in parte. La superficie abitabile può essere di qualsiasi dimensione, ma il lotto non deve superare 3000 mq, altrimenti è richiesta autorizzazione.
Se l’acquirente cambia domicilio, egli può acquistare un'altra casa nel suo nuovo domicilio senza dover vendere il primo. Egli può usare come residenza secondaria o vacanza o locare a terzi. Tuttavia la seconda proprietà acquistata dovrebbe essere residenza principale. E’ violata la legge, se l’acquirente cambia domicilio al solo scopo di poter acquistare numerose abitazioni senza autorizzazione. In questi casi, le autorità competenti possono invocare requisiti di autorizzazione.

3. Acquisto di case vacanza in Svizzera da stranieri

L’acquisto di case vacanza in Svizzera da stranieri è regolata dalla legge federale sull’acquisto di immobili da residenti all’estero (LAFE), nota come “Legge Koller” o “Legge Friedrich” in linea di principio soggetta a previa autorizzazione.
I cittadini EU/EFTA con permesso B, C o L e i cittadini EU/EFTA con permesso C non sono soggetti a LAFE e possono acquistare case vacanza in Svizzera senza autorizzazione.
Tutti gli stranieri domiciliati all’estero e i cittadini non EU/EFTA con permesso B o L sono tenuti a ricevere autorizzazione LAFE per acquistare specifiche case vacanza in Svizzera. Per ottenere questa autorizzazione è necessario affidarsi ad un notaio del posto, che domanderà per tale autorizzazione al Cantone a nome del compratore. La procedura potrebbe richiedere diversi mesi e l’autorizzazione sarà concessa se soddisfatte le seguenti condizioni:
  • La casa vacanza deve essere localizzata all’interno di una specifica area turistica nei seguenti cantoni: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchatel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per apparthotels), Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.
  • La quota annuale di case vacanza assegnata alla vendita agli stranieri in ogni Cantone non deve essere superata. Attualmente il numero totale di case vacanza in tutta la Svizzera che può essere venduta agli stranieri è 1500. Se si supera la quota specifica, lo straniero attenderà un’autorizzazione per l’anno seguente.
  • Di norma, la superficie abitabile non deve superare 200 mq (comprendendo cucina, sala, bagno, piscina coperta, sauna, locale hobby, escludendo cantina, balconi, scale e soffitta) e l’area non deve superare 1000 mq. Comunque, è possibile ricevere un’autorizzazione sopra i 250 mq di superficie abitabile e 1500 mq di superficie totale, dimostrando la necessità di superfici aggiuntive.
Inoltre la legge impone le seguenti restrizioni per le case vacanza:
  • I residenti non svizzeri possono acquistare in Svizzera solo una proprietà per la famiglia. La famiglia è definita come marito e moglie e figli minori. Oltre i 20 anni di età, il/la figlio/a del proprietario potrebbe acquistare una proprietà a suo nome, fornendo prova dell’indipendenza finanziaria.
  • Divieto di rivendere l’immobile entro i primi 5 anni dall’acquisto.
  • Obbligo di utilizzare l’immobile acquistato per almeno 2 settimane l’anno durante il periodo turistico. In Ticino da aprile fino ottobre.
  • Un proprietario o la sua famiglia possono occupare il loro immobile per un massimo di sei mesi l’anno con una permanenza di 3 mesi per visita. Se il proprietario vuole stare in Svizzera per più di 90 giorni (3 mesi), deve richiedere un permesso di soggiorno svizzero, anche se cittadino EU/EFTA.
  • Divieto di locare la proprietà con contratti a lungo termine. Significa che le case vacanza non possono essere affittate annualmente, ma al massimo solo stagionalmente.
  • Obbligo di ottenere l’abitabilità della proprietà entro due anni dalla sottoscrizione nel registro catastale.
  • Divieto assoluto di cambiare i piani senza previa autorizzazione dalla autorità adibita.

4. Acquisto di immobile commerciale in Svizzera da stranieri

I cittadini stranieri, anche coloro senza permesso di soggiorno svizzero, possono acquistare immobili commerciali o industriali in Svizzera per stabilimento aziendale senza previa autorizzazione (es. locali di fabbricazione, magazzini, uffici, centri di shopping, negozi di rivendita, hotels, ristoranti, laboratori, studi medici). In questo caso, il compratore può usarlo per i propri affari o affittare/noleggiarne una terza parte per attività commerciale. Tali proprietà immobiliari possono essere acquistate unicamente come investimento. Lo stesso vale per i terreni non edificati in aree industriali o commerciali se l’attività edilizia è intrapresa entro un anno.
Si ricorda, che la costruzione, la locazione o il noleggio di case non è riconosciuta come attività permanente ed è vietata (ad eccezione di edilizia convenzionata). Soltanto i cittadini EU/EFTA domiciliati in Svizzera con permesso B, C o L e i cittadini non EU/EFTA domiciliati in Svizzera con permesso C possono acquistare alloggi ai fini di investimento. L’abitazione compresa in una struttura alberghiera è considerata come una stabile organizzazione e può essere acquistata o costruita senza autorizzazione.
In casi eccezionali, l’abitazione può essere acquistata senza previa autorizzazione come parte di un ufficio stabile quando è necessario per l’attività (es per un custode o un tecnico quando stabile o la presenza in loco quasi stabile è essenziale). L’abitazione può anche essere acquistata come parte di un ufficio stabile se sono tenuti a rispettare le quote residenziali in pianificazione o di zonizzazione. La pratica costante è che l’abitazione potrebbe anche essere acquistata come parte della transazione se è impossibile in termini pratici e irragionevole separare questo alloggio dal sito aziendale (es. una casa d'abitazione che si trova nell'areale di un impianto industriale oppure degli appartamenti isolati in una fabbrica o nello stesso stabile di un edificio industriale).
Per riassumere tutte le informazioni di cui sopra, formiamo la tabella sottostante che riassume le principali possibilità e limitazioni di acquisto di immobili in Svizzera da stranieri.
Acquisition of Commercial Real Estate In Switzerland by foreigners

5. Mutui per acquistare immobili in Svizzera

Come regola generale, le banche svizzere, concedono mutui fino l’80% del valore di mercato immobiliare calcolato sulla loro valutazione. Per immobili di lusso e case vacanza è solitamente concesso il finanziamento ipotecario fino al 60%. I tassi di interesse correnti sono approssimativamente del 2.5 % fisso per 5 anni e 3.9% fisso per 10 anni. Mutui flessibili partono circa dal 2.5%.
In Svizzera, viene fatta distinzione tra i seguenti tipi di mutui:
1. Mutuo a tasso fisso
I mutui a tasso fisso hanno un tasso fisso di interesse a tempo determinato e importo fisso.
2. Mutuo a tasso fisso con data di inizio nel futuro
Una variazione del mutuo a tasso fisso, per cui l’interesse può essere fissato fino a 36 mesi prima della data di inizio.
3. Mutuo LIBOR
Un mutuo per un importo fisso per cui il tasso di interesse è legato al LIBOR1. L’incremento del tasso di interesse si ripercuote nell’interesse di mutuo. Se il tasso LIBOR è negativo, il tasso LIBOR di 0.00% sarà utilizzato per il calcolo.
4. Mutuo a tasso variabile
Un mutuo con tasso variabile e importo variabile, per cui l’interesse si adatta di continuo al livello attuale d’interesse.
Siamo in grado di fornirvi ulteriori informazioni sui mutui presentandovi ad esperti finanziari locali.

6. Procedure d’acquisto di immobili in Svizzera

6.1. Fasi della procedura d’acquisto
1. Dopo che il compratore ha scelto l’immobile da acquistare, dovrebbe affiliarsi ad un Notaio Svizzero che agirà per conto di entrambi acquirente e venditore per completare la transazione.
2. Il compratore dovrà completare un questionario dello stato civile e altri documenti affermando i dettagli dell’acquisto e della proprietà.
3. Nel caso di acquisto di una casa vacanza da un compratore straniero, il notaio aprirà una procedura LAFE per ottenere un’autorizzazione dal Cantone al fine di acquistare quella particolare proprietà.
Nel caso in cui uno straniero comprasse un immobile come residenza permanente, prima di tutto è necessario ottenere un permesso di soggiorno svizzero B o C (vedi dettagli nella pagina Ottenere residenza in Svizzera).
4. Firma della lettera di intenti o contratto preliminare d’acquisto tra il venditore e compratore, si dovrebbe richiedere un’autorizzazione per la casa vacanza o per un permesso di soggiorno. Di solito deciso il deposito o la tassa di prenotazione dovrebbe essere versato sul conto del notaio.
5. Una volta che l’autorizzazione LAFE o il permesso di soggiorno svizzero viene ricevuto, il compratore e venditore firmano l’atto notarile di vendita.
Come opzione, per quei compratori che non desiderano recarsi in Svizzera per firmare personalmente l’atto di vendita è possibile conferire la procura ad un rappresentante designato, solitamente dall’ufficio del notaio in Svizzera, che firmerà il documento per loro conto.
6. Il compratore trasferisce il saldo al conto del notaio.
7. Una volta che il notaio riceve il 100% del prezzo della proprietà registrerà l’atto di vendita nel registro catastale.
8. 1. Il notaio trasferisce il denaro al venditore.
6.2. Documenti necessari per la procedura d’acquisto
Il notaio richiederà i seguenti documenti per legalizzare il contratto d’acquisto:
  • Autorizzazione LAFE per l’acquisto di una casa vacanze nel Cantone
  • Permesso di soggiorno per residenza principale
  • Conferma della banca per il finanziamento dell’acquisto
  • Passaporto del beneficiario
  • Autorizzazione a favore del notaio per trattenere i costi di transazione e le tasse dal prezzo d’acquisto
6.3. Tempi
A seconda delle applicazioni necessarie, l’acquisto potrebbe completarsi in 2-6 mesi. La proprietà è trasferita solamente con registrazione del nuovo proprietario nel registro catastale.
6.4. Costi dell’acquisto comprendono:
  • Tasse notaio
  • Tasse registro catasto
  • Acquisto del governo
Questi costi variano da Cantone a Cantone. Per esempio, in Ticino questi costi ammonteranno al 2% del totale dell’acquisto della proprietà, mentre in Vaud passano al 5% e in Vallese 2.5%.

7. Costi annuali di funzionamento e tasse per case vacanza

7.1. Tasse annuali
I proprietari stranieri di casa vacanze in Svizzera potrebbero pagare tasse annuali che variano da Cantone a Cantone. In Ticino le tasse annuali sono circa 1.3 % del prezzo della compravendita. Questa cifra comprende diverse tasse basse imposte fondiarie, tassa turistica e imposte patrimoniali. Si include un’imposta alla stima del reddito di locazione derivante dalla proprietà a prescindere se o no la proprietà è realmente locata durante l’anno.
Tasse pagate ai tre organismi:
1. Al Governo svizzero (tassa federale)
2.Il Cantone (tassa cantonale)
3. Il Comune (tassa comunale)
Per appartamenti e proprietà con aree/ strutture condivise è anche richiesto:

7.2. Costi di gestione annuali (circa 0.5% a 0.8% del prezzo d’acquisto)
Ogni compratore acquista una parte della proprietà per piani (PPP), che significa comproprietà del piano. Il totale dei costi annuali del condominio sono ripartiti proporzionalmente tra proprietari in base alla dimensione dei loro appartamenti. E’ comunemente stimato che i costi annuali di gestione dell’edificio sono 0.8% del prezzo d’acquisto.
Queste spese includono:
  • Custode/ contributi previdenziali
  • Manutenzione dell’edificio e materiali
  • Acqua/ gas/ elettricità/ riscaldamento
  • Assicurazione e tasse varie
  • Giardino e manutenzione strade
  • Tasse amministrative e varie spese
  • Un accantonamento al fondo di ristrutturazione dell'edificio
Ogni Cantone ha proprie regole, quindi se s’intende acquistare è necessario reperire un notaio del posto.