Immobilien kaufen in der Schweiz

Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Ausländer

Überblick

Die Schweiz ist aus verschiedenen Gründen ein attraktives Land zum Leben und für den Erwerb von Immobilien: politische, rechtliche und wirtschaftliche Stabilität, Natur, Lebensqualität und Sicherheit, hervorragendes Bildungswesen und ausgezeichnete medizinische Einrichtungen, Steuervorteile, usw. Es gilt als privilegierter Ort für einen ständigen Wohnsitz, aber auch für Urlaub, geschäftliche Aktivitäten und Investitionen.
Der nachstehende informative Leitfaden behandelt die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Ausländer. Er soll keine Rechtsberatung geben oder ersetzen, die der potenzielle Käufer vor einem Immobilienerwerb einholen sollte.
Wenn Sie eine Immobilie im Tessin, Schweiz, kaufen möchten, kontaktieren Sie uns bitte und wir werden Sie mit einem lokalen Anwalt, Steuerberater, Bankberater oder Finanzberater bekannt machen.
Zunächst einmal ist zu beachten, dass der Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Ausländer begrenzt und gesetzlich streng geregelt ist. Um zu bestimmen, ob Sie für den Kauf einer Immobilie in der Schweiz in Frage kommen, sollten Sie Folgendes berücksichtigen:
  1. ob Sie eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B, C, G oder L) besitzen oder nicht;
  2. das Land, aus dem Sie stammen (EU/EFTA-Staatsangehöriger oder nicht);
  3. der Zweck der Immobiliennutzung (Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder Immobilie für gewerbliche/industrielle Nutzung).
Wenn Sie eine Wohnimmobilie in der Schweiz als Hauptwohnsitz kaufen wollen und beabsichtigen, sich hier dauerhaft länger als 90 Tage (3 Monate) aufzuhalten, benötigen Sie eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B oder C), auch wenn Sie EU/EFTA-Bürger sind. Sie müssen ihren Wohnsitz in der Schweiz haben und die Schweizer Steuern bezahlen.
Ausländer ohne Schweizer Aufenthaltsbewilligung B oder C können nur ein Ferienhaus (mit vorheriger Bewilligung LAFE) oder gewerbliche/industrielle Immobilien kaufen.
Zu beachten ist auch, dass der Besitz von Immobilien in der Schweiz keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung für einen Ausländer begründet.
In bestimmten Fällen ist der Besitz durch eine schweizerische oder ausländische juristische Person oder durch einen Trust möglich, unterliegt aber besonderen Regeln.

1. Aufenthaltsbewilligungen in der Schweiz

Ausweis B (zeitlich begrenzte Aufenthaltsbewilligung) – Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz für 1 Jahr, die erneuerungsbedürftig sein kann (EU/EFTA-Bürgerinnen und -Bürger: Gültigkeitsdauer 5 Jahren). Mit dieser Bewilligung kann man eine Wohnimmobilie als Erstwohnsitz erwerben.
Ausweis C (Niederlassungsbewilligung) – Es sind Niederlassungsrechte in der Schweiz gewӓhrleistet (nach 5 oder 10 Jahren, je nach Staatsangehörigkeit). Mit dieser Genehmigung können Sie den Arbeitgeber und den Arbeitsplatz nach Belieben wechseln, sich selbständig machen, wohnen, wo Sie wollen, und so viele Immobilien kaufen, wie Sie wollen.
Ausweis L (Kurzaufenthaltsbewilligung) – gültig bis 1 Jahr, kann bis 24 Monate (insgesamt) verlӓngert werden. In der Regel ist er zu einer bestimmten Arbeit/Firma verbunden. Beim Arbeitswechsel erteilt man nicht automatisch einen neuen Ausweis. EU/EFTA-Bürgerinnen und -Bürger mit Ausweis L und Wohnsitz in der Schweiz können einen Zweitwohnsitz erwerben.
Ausweis G (Grenzgängerbewilligung) – dieser Ausweis bezeichnet diejenigen, die in der Schweiz arbeiten, aber die sich in einem anderen EU/EFTA Staat aufhalten. Grenzgänger kehren mindestens einmal pro Woche an ihren Hauptwohnsitz im Ausland zurück. Der Ausweis G ist 5 Jahre lang gültig, solange ein Arbeitsvertrag von mindestens einem Jahr besteht.
Andere Aufenthaltsbewilligungen: Ausweis Ci (für Familienangehörige von Beamtinnen und Beamten intergouvernementaler Organisationen und für Mitarbeitende von ausländischen Vertretungen); Ausweis F (Vorläufig aufgenommene Ausländer - die aus der Schweiz weggewiesen wurden, wobei aber der Vollzug der Wegweisung für irgendeinen Grund nicht möglich ist); Ausweis N (für Asylsuchende); S (für Schutzbedürftige).

2. Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Ausländer als Erstwohnsitz

EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz mit Bewilligung B, C oder L und Nicht-EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz mit Bewilligung C können jede Immobilie ohne Einschränkungen frei erwerben (mehr als eine Immobilie jeder Art).
Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer B Bewilligung können nur eine Wohnimmobilie als Erstwohnsitz an ihrem tatsächlichen Wohnsitz erwerben. Dabei kann es sich auch um ein Bauland handeln, allerdings mit der Verpflichtung, das Gebäude innerhalb eines Jahres nach dem Kauf zu errichten. Die Immobilie muss direkt auf den eigenen Namen des Käufers gekauft werden, und der Eigentümer muss die Wohnung selbst bewohnen. Er darf sie nicht einmal teilweise vermieten. Die Wohnfläche kann beliebig gross sein, aber das Grundstück sollte 3000 qm nicht überschreiten, sonst ist eine Genehmigung erforderlich.
Wenn der Käufer seinen Wohnsitz wechselt, kann er an seinem neuen Wohnsitz

3. Erwerb von Ferienhäusern in der Schweiz durch Ausländer

Der Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz durch Ausländer wird durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen mit Wohnsitz im Ausland (LAFE/BewG), auch "Lex Koller" oder "Lex Friedrich" genannt, geregelt und ist grundsätzlich bewilligungspflichtig.
EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Bewilligung B, C oder L und Nicht-EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Bewilligung C unterliegen nicht der LAFE und können ohne Bewilligung ein Ferienhaus in der Schweiz erwerben.
Alle Ausländer mit Wohnsitz im Ausland und Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige mit Bewilligung B oder L sind verpflichtet, eine Bewilligung LAFE einzuholen, um eine bestimmte Ferienwohnung in der Schweiz zu kaufen. Um diese Genehmigung zu erhalten, ist es notwendig, einen lokalen Notar zu beauftragen, der im Namen des Käufers eine solche Genehmigung bei den kantonalen Behörden beantragt. Das Verfahren kann mehrere Monate dauern und die Genehmigung wird erteilt, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
  • Das Ferienhaus muss sich innerhalb bestimmter Tourismusgebiete in den folgenden Kantonen befinden: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohnungen mit Service), Schwyz, Tessin, Uri, Vaud und Wallis.
  • Das jährliche Kontingent an Ferienwohnungen, die in den einzelnen Kantonen für den Verkauf an Ausländerinnen und Ausländer vorgesehen sind, soll nicht überschritten werden. Die Gesamtzahl der Ferienwohnungen, die pro Jahr in der ganzen Schweiz an Ausländer verkauft werden können, beträgt derzeit 1'500. Wird ein bestimmtes Kontingent überschritten, muss der Ausländer auf eine Bewilligung im folgenden Jahr warten.
  • In der Regel darf die Nettowohnfläche 200 m2 nicht überschreiten (einschliesslich Küche, Diele, Bad, Hallenbad, Sauna und Hobbyraum, aber ohne Keller, Balkone, Treppen und Dachboden) und die Grundstücksfläche 1'000 m2 nicht überschreiten. Es ist jedoch möglich, eine Bewilligung bis zu 250 m2 Wohnfläche und bis zu 1'500 m2 Grundstücksfläche zu erhalten, wenn der Bedarf an zusätzlichen Flächen nachgewiesen wird.
Darüber hinaus sieht das Gesetz folgende Einschränkungen für Ferienhäuser vor:
  • Nicht-Schweizer dürfen in der Schweiz nur eine Immobilie pro Familie kaufen. Als Familie gelten Ehemann und Ehefrau und/oder minderjährige Kinder. Über 20 Jahre alt kann der Sohn oder die Tochter des Eigentümers eine Immobilie in seinem/ihrem eigenen Namen erwerben, sofern er/sie seine/ihre finanzielle Unabhängigkeit nachweisen kann.
  • Verbot des Weiterverkaufs der Immobilie innerhalb der ersten 5 Jahre des Besitzes.
  • Verpflichtung zur Nutzung der erworbenen Immobilie für mindestens 2 Wochen pro Jahr während der touristischen Periode. Im Tessin ist dies von April bis Oktober.
  • Ein Eigentümer oder seine Familie kann seine Immobilie bis zu sechs Monaten pro Jahr mit einem maximalen Aufenthalt von 3 Monaten pro Besuch bewohnen. Will sich der Eigentümer länger als 90 Tage (3 Monate) in der Schweiz aufhalten, muss er eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung beantragen, auch wenn er EU/EFTA-Bürger ist.
  • Verbot, die Immobilie mit langfristigen Verträgen zu vermieten. Das bedeutet, dass Ferienwohnungen nicht auf Jahresbasis, sondern höchstens periodisch vermietet werden dürfen.
  • Verpflichtung zur Erlangung der Bewohnbarkeit der Immobilie innerhalb von zwei Jahren ab Eintragung im Grundbuch.
  • Absolutes Verbot, ohne vorherige Genehmigung der zuständigen Behörde Änderungen an den Plänen vorzunehmen.

4. Erwerb von Gewerbeimmobilien in der Schweiz durch Auslӓnder

Ausländische Staatsangehörige, auch solche ohne Schweizer Aufenthaltsbewilligung, können in der Schweiz ohne vorherige Bewilligung Gewerbe- oder Industrieimmobilien für die Niederlassung erwerben (z.B. Fertigungsräume, Lager, Büros, Einkaufszentren, Wiederverkaufsläden, Hotels, Restaurants, Labors, Arztpraxen). In diesem Fall kann der Käufer es für sein eigenes Unternehmen nutzen oder es an einen Dritten für gewerbliche Tätigkeiten vermieten. Solche Immobilien können nur als Investition erworben werden. Das Gleiche gilt für unbebaute Grundstücke in Industrie- oder Gewerbegebieten, wenn die Bautätigkeit innerhalb eines Jahres aufgenommen wird.
Bitte beachten Sie, dass der Bau, die Vermietung oder das Leasing von Häusern nicht als dauerhafte Tätigkeit anerkannt wird und verboten ist (mit Ausnahme von Sozialwohnungen). Nur EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz mit einer B-, C- oder L-Bewilligung und Nicht-EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz mit einer C-Bewilligung können Wohnrӓume zu Anlagezwecken erwerben. Eine Wohnung, die zu einem Hotel gehört, gilt als Betriebsstätte und kann ohne Genehmigung erworben oder gebaut werden.
In Ausnahmefällen kann die Immobilie ohne vorherige Genehmigung als Teil einer ständigen Betriebsstätte erworben werden, wenn sie für das Unternehmen notwendig ist (z. B. für einen Hausmeister oder Techniker, wenn eine stabile oder quasistabile Präsenz vor Ort erforderlich ist). Die Wohnung kann auch als Teil einer stabilen Betriebsstätte erworben werden, wenn Wohnquoten in der Planung oder Zonierung erforderlich sind. Es ist gängige Praxis, dass die Immobilie auch dann miterworben werden kann, wenn es praktisch unmöglich und unzumutbar ist, diese Immobilie vom Betriebsgelände zu trennen (z. B. ein Wohnhaus, das sich im Bereich einer Industrieanlage befindet, oder einzelne Wohnungen in einer Fabrik oder im selben Gebäude wie ein Industriegebäude).
Um alle oben genannten Informationen zusammenzufassen, haben wir die folgende Tabelle erstellt, die die wichtigsten Möglichkeiten und Begrenzungen des Immobilienerwerbs in der Schweiz durch Ausländer zusammenfasst. Erwerb von Gewerbeimmobilien in der Schweiz durch Auslӓnder
Erwerb von Gewerbeimmobilien in der Schweiz durch Ausländer

5. Kredite für den Erwerb von Immobilien in der Schweiz

In der Regel gewähren die Schweizer Banken Hypotheken bis zu 80 % des auf der Grundlage ihrer Bewertung ermittelten Marktwertes der Immobilie. Für Luxusimmobilien und Ferienhäuser wird in der Regel eine Hypothekenfinanzierung von bis zu 60 % gewährt. Die aktuellen Zinssätze liegen bei etwa 2,5 % Festzins für 5 Jahre und 3,9 % Festzins für 10 Jahre. Flexible Hypotheken beginnen bei etwa 2,5 %.
In der Schweiz wird zwischen folgenden Arten von Hypotheken unterschieden:
1. Festzinshypothek
Festzinshypotheken haben einen festen Zinssatz für eine feste Laufzeit und einen festen Betrag.
2. Festhypothek mit einem Startdatum in der Zukunft
Eine Variante der Festzinshypothek, bei der die Zinsen bis zu 36 Monate vor Beginn der Laufzeit festgelegt werden können
3. LIBOR-Hypothek
Eine Hypothek über einen festen Betrag, bei der der Zinssatz an den LIBOR1 gebunden ist. Eine Erhöhung des Zinssatzes schlägt sich in den Hypothekenzinsen nieder. Wenn der LIBOR-Satz negativ ist, wird der LIBOR-Satz von 0,00 % für die Berechnung verwendet.
4. Hypothek mit variablem Zinssatz
Eine Hypothek mit einem variablen Zinssatz und einem variablen Betrag, wobei der Zinssatz kontinuierlich an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird.
Wir können Sie mit weiteren Informationen über Hypotheken versorgen, indem wir Sie mit lokalen Finanzexperten zusammenbringen.

6. Kaufsverfahren von Immobilien in der Schweiz

6.1. Kaufsverfahrensabschnitte
1. Nachdem der Käufer die zu erwerbende Immobilie ausgewählt hat, sollte er einen Schweizer Notar beauftragen, der sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer handelt, um die Transaktion abzuschliessen
2. Der Käufer muss einen Fragebogen zum Personenstand ausfüllen und weitere Dokumente vorlegen, aus denen die Einzelheiten des Kaufs und die Eigentumsverhältnisse hervorgehen
3. Im Falle des Kaufs eines Ferienhauses von einem ausländischen Käufer, eröffnet der Notar ein LAFE/BewG-Verfahren, um eine Genehmigung des Kantons für den Kauf dieser speziellen Immobilie zu erhalten.
Wenn ein Ausländer eine Immobilie als Dauerwohnsitz erwirbt, muss zunächst eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung B oder C eingeholt werden (siehe Einzelheiten auf der Seite Erwerb von Wohnsitz in der Schweiz).
4. Unterzeichnung der Absichtserklärung oder des Kaufvorvertrags zwischen Verkäufer und Käufer, sollte man eine Bewilligung für Ferienimmobilie oder für eine Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden. In der Regel wird beschlossen, die Anzahlung oder Reservierungsgebühr auf das Konto des Notars zu überweisen.
5. Sobald die LAFE/BewG-Genehmigung oder die Schweizer Aufenthaltsgenehmigung vorliegt, unterzeichnen Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag.
Als Option, für Käufer, die nicht in die Schweiz reisen möchten, um die Urkunde persönlich zu unterzeichnen, besteht die Möglichkeit, einen bestimmten Vertreter zu bevollmächtigen, der in der Regel vom Notariat in der Schweiz beauftragt wird, das Dokument in ihrem Namen zu unterzeichnen. 6.Der Käufer überweist den Restbetrag auf das Konto des Notars.
7. Sobald der Notar 100 % des Kaufpreises für die Immobilie erhalten hat, trägt er den Kaufvertrag in das Grundbuch ein.
8. Der Notar überweist das Geld an den Verkäufer.
6.2. Für das Kaufverfahren erforderliche Dokumente
  • Der Notar benötigt folgende Dokumente, um den Kaufvertrag zu legalisieren:
  • LAFE/BewG Bewilligung für den Kauf eines Ferienhauses im Kanton
  • Aufenthaltstitel für den Hauptwohnsitz
  • Bestätigung der Bank zur Finanzierung des Kaufs
  • Reisepass des Begünstigten
  • Ermächtigung zum Notar, Transaktionskosten und Steuern vom Kaufpreis abzuziehen
6.3. Zeitrahmen
Je nach den erforderlichen Anträgen könnte der Kauf in 2-6 Monaten abgeschlossen sein. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch über.
6.4. Die Kosten für den Kauf umfassen:
  • Notargebühren
  • Gebühren für das Grundbuchamt
  • Bundesgebühr
Diese Kosten sind je nach Kanton unterschiedlich. Im Tessin belaufen sich diese Kosten auf 2% des gesamten Immobilienerwerbs, während sie im Kanton Vaud belaufen sie sich auf 5% und im Wallis 2,5%

7. Jährliche Betriebskosten und Steuern für Ferienhäuser

7.1. Jährliche Steuern
Ausländer, die ein Ferienhaus in der Schweiz besitzen, müssen jährliche Steuern zahlen, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind. Im Tessin betragen die jährlichen Steuern etwa 1,3 % des Kaufpreises. Dieser Betrag setzt sich aus mehreren kleinen Steuern zusammen, darunter die Grundsteuer, die Kurtaxe und die Vermögenssteuer. Ebenfalls enthalten ist eine Steuer auf die geschätzten Mieteinnahmen aus der Immobilie, unabhängig davon, ob die Immobilie im Laufe des Jahres tatsächlich vermietet wird oder nicht.
Steuern werden an drei Stellen gezahlt:
1. Die Schweizer Regierung (Bundessteuer)
2. Der Kanton (kantonale Steuer)
3. Die Kommune (Gemeindesteuer)
Für Wohnungen und Liegenschaften mit gemeinschaftlichen Räumen/Einrichtungen gilt zusätzlich:

7.2. Jährliche Betriebskosten (ca. 0,5 % bis 0,8 % des Kaufpreises)
Jeder Käufer erwirbt einen Anteil an der Proprietà per Piani (PPP), d.h. Miteigentum nach Stockwerken. Die jährlichen Gesamtkosten eines Mehrfamilienhauses werden anteilig auf die Eigentümer entsprechend der Grösse der Wohnung aufgeteilt. Es wird allgemein geschätzt, dass die jährlichen Betriebskosten eines Gebäudes etwa 0,8 % des Kaufpreises betragen.
Zu diesen Kosten gehören:
  • Hauswart /Sozialversicherungsbeiträge
  • Instandhaltung von Gebäude und Material
  • Wasser / Gas / Strom und Heizung
  • Versicherungen und verschiedene Steuern
  • Gartenpflege und Instandhaltung von Strassen
  • Verwaltungsgebühren und verschiedene Ausgaben
  • Eine Zuweisung zum Renovierungsfonds des Gebäudes
Jeder Kanton hat seine eigenen Vorschriften. Wenn Sie also einen Kauf planen, schlagen wir vor, dass Sie mit einem örtlichen Notar in Verbindung setzen.